20 июля 2018

Итоги I полугодия 2018 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

Основные выводы

В I полугодии 2018 г. на рынке продолжилась тенденция снижения ввода складских площадей в том числе в спекулятивном сегменте. В связи этим показатель чистого поглощения составил всего 22 тыс. м².

Заявленные ставки аренды в складских комплексах класса B остаются на уровне конца 2017 г., впервые с 2015 г. отмечено небольшое увеличение средневзвешенной ставки в классе А.

Объём проданных складских и промышленных площадей в течение полугодия превысил отметку в 100 тыс. м².

Ключевые события

Заключено несколько крупных сделок по продаже объектов складской и индустриальной недвижимости. Компания «ЭТМ» продала склад общей площадью 16,5 тыс. м² в Колпинском районе. Также российская компания из области машиностроения приобрела производственный комплекс «Невопласт» площадью 22 тыс. м² в Сосновом Бору. А наиболее крупным реализованным объектом стал комплекс «АКМ Лоджистикс» площадью 63 тыс. м².

О планах на строительство новой очереди спекулятивного складского комплекса общей площадью 20 тыс. м² объявила бельгийская логистическая компания Ahlers. Инвестор собирается возвести объект на принадлежащем ему участке 20 га в Горелово.

В течение I полугодия 2018 г. завершены строительство и реконструкция 16 объектов промышленного назначения, включая производственно-складской комплекс производителя и дистрибьютора медицинских изделий «Гломако» и завод теплоизоляционных материалов корпорации «ТехноНИКОЛЬ» на территории индустриального парка «Фёдоровское».

Получено разрешение на строительство совместного предприятия (Tokyo Rope и «Росинжиниринг») по производству систем инженерной защиты, которое разместится в особой экономической зоне «Нойдорф» в Стрельне.

Предложение

В I полугодии 2018 г. общая площадь качественных складов Петербурга и Ленинградской области превысила 3,2 млн м². В течение анализируемого периода был введён в эксплуатацию минимальный объём складских площадей – 25 тыс. м², что на четверть меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Среди ключевых введённых объектов 4-й корпус класса А складского комплекса «Октавиан». Складская площадь здания составляет более 12 тыс. м², однако его поступление на рынок не повлияло на ситуацию со свободным качественным предложением: корпус был арендован ещё на стадии строительства. Кроме того, открылся качественный объект складской площадью 8 тыс. м² в составе строительного центра СТД «Петрович» на пересечении Выборгского шоссе и проспекта Энгельса.

Суммарное вакантное предложение по итогам полугодия составило 123 тыс. м². При этом динамика классов в структуре предложения разнонаправлена. В I полугодии 2018 г. уровень свободных площадей в классе B продолжил снижение и достиг значения 3,9%. Отметим, что сокращение площадей происходит на протяжении последних нескольких лет. При этом до 77 тыс. м² увеличился уровень вакантных площадей класса А, что во многом связано с освобождением крупных складских блоков в 2 комплексах. Уровень вакантных площадей в объектах класса А на конец I полугодия составил 3,7%.

Спрос

Спрос на качественные помещения остаётся стабильно высоким, суммарный объём сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости составил 171 тыс. м². В сравнении с результатами аналогичного периода прошлого года прирост реализованных площадей составил 6% (без учёта продажи «Гориго» в I полугодии 2017 года и «АКМ Лоджистикс» в I полугодии 2018 года). Однако в условиях отсутствия нового доступного предложения показатель чистого поглощения достиг значения 22 тыс. м², сократившись на 5% по отношению к результатам I полугодия 2017 г. На столь низком уровне поглощения сказались незначительный объём введённых в эксплуатацию площадей, а также превышение суммарного объёма освободившихся помещений над поглощёнными. Кроме того, компаниям трудно найти помещения ввиду несоответствия предложения запрашиваемым характеристикам.

В I полугодии наибольший интерес к аренде складских площадей проявили производственные и логистические компании: их доля в суммарном объёме сделок увеличилась на 14 и 5 п. п. соответственно по сравнению с концом 2017 г. После заметного спада активности в 2017 г. доля ритейлеров вновь начала увеличиваться: только за I половину года торговыми компаниями арендовано на 9% больше площадей, чем за весь 2017 г. Данную тенденцию подтверждает анализ обращений потенциальных арендаторов в компанию Knight Frank St. Petersburg: более половины всех запросов I полугодия поступило именно от компаний, работающих в сфере торговли. В целом в структуре спроса преобладали отапливаемые складские и производственные помещения до 1,5 тыс. м² с бюджетом до 450 рублей за м² в месяц (включая НДС и операционные расходы) на юге города, но компании, впервые искавшие помещение, как правило, рассматривали все локации для размещения.

Коммерческие условия

По итогам I полугодия средневзвешенная ставка аренды на помещения класса А составила 479 рублей за м² в месяц (включая НДС и операционные расходы), впервые с I полугодия 2015 г. прекратилось её снижение. Напротив, по отношению к значению IV квартала 2017 г. отмечен рост данного показателя на 3%. Ставки аренды складов в классе B остались примерно на прежнем уровне – 440 рублей за м² в месяц (включая НДС и операционные расходы), однако можно отметить расширение верхней границы диапазона запрашиваемых ставок на 10%, что связано с дефицитом площадей на севере города и в городской черте. Пообъектные изменения ставок в классах А и В незначительны и составили в среднем 3% и 1% соответственно.

Прогноз

До конца года запланирован ввод в эксплуатацию 235 тыс. м² складских площадей. Принимая во внимание имеющийся опыт реализации складских комплексов у девелоперов, которые в данный момент занимаются возведением дополнительных очередей, можно говорить о том, что при благоприятных рыночных условиях строительство около 70-80% заявленных площадей с большой вероятностью завершится в установленный срок.

В целом мы наблюдаем возобновление девелоперской активности на рынке складской недвижимости региона. Это касается не только спекулятивного сегмента, но и строительства качественных объектов под собственные цели компаний. Так, например, на завершающей стадии находятся проекты на территории PNK-парка «Софийская-КАД», реализуемые по схеме built-to-suit, строится 3-я очередь логистического комплекса группы компаний «СКРАП» на Парнасе. Кроме того, подписано инвестиционное соглашение о строительстве автоматизированного складского комплекса Nokian Tyres во Всеволожске. В более отдалённой перспективе возможна реализация масштабного строительства на землях суммарной площадью 240 га в Буграх индустриального парка под названием «Европарк», в состав которого может войти уже существующий комплекс «Raum Бугры».

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg: «Высокий спрос на рынке приводит к сокращению предложений по аренде в качественных складских комплексах. При этом количество запросов на большую площадь – от 20 тыс. м² и до 50 тыс. м² – растёт, текущего предложения недостаточно, а новые крупные спекулятивные проекты практически не появляются. В связи с этим направление built-to-suit находится на подъёме и активно рассматривается со стороны клиентов с запросами от 5 тыс. м² до 50 тыс. м². Похоже, что эта модель отношений будет доминировать на рынке ближайшие 3–5 лет».

Контакты

Knight Frank St Petersburg,
телефон: +7 812 363-22-22