15 февраля 2021
По итогам 2020 года суммарный объём площадей формата street retail составил 614,9 тыс. м². Прирост нового предложения за год составил 0,6%. В структуре профилей арендаторов традиционная тройка лидеров осталась неизменной (общественное питание – 30%, продукты – 13%, одежда – 9%). В целом за 2020 г. было открыто на 23% меньше объектов стрит-ритейла, чем закрыто.
Ключевые события
1. Итальянский люксовый бренд Brunello Cucinelli переехал с Большой Конюшенной улицы на Невский проспект, 113, арендовав помещение площадью около 500 м².
2. На рынок Петербурга вышел новый для региона ритейлер Eurospar, его развитием занимается ООО «СПАР Миддл Волга».
3.В Санкт-Петербурге на Невском проспекте, 23 открылся первый магазин «ИКЕА» малого формата.
4. Введенные ограничения, связанные с вирусом COVID-19, практически остановили бизнес, функционировавший до этого во встроенных коммерческих помещениях города. Большая их часть была полностью закрыта начиная с 26 марта текущего года с последующим послаблением в июне и полным снятием ограничений 27 июля 2020 г.
5. Губернатор Санкт-Петербурга подписал закон о запрете подачи алкогольных напитков в рюмочных, барах и других заведениях площадью менее 50 м², расположенных в многоквартирных домах (закон вступил в силу 1 января 2021 г.).
6. Петербургские власти ужесточили коронавирусный режим на период новогодних праздников. Согласно новой версии 121-го постановления, заведения общественного питания не обслуживали посетителей с 30 декабря 2020 года по 3 января 2021 года.
Предложение
По итогам 2020 года суммарный объём площадей формата street retail составил 614,9 тыс. м². Прирост нового предложения за год составил 0,6% за счет перепрофилирования некоторых помещений под торговлю на основных торговых коридорах спальных районов. В течение года продолжалась тенденция уменьшения средней площади занимаемых объектов – 109,3 м² по итогам 2020 г. против 110,5 м² в 2019 г. Тенденция сокращения арендуемых площадей обусловлена дроблением крупных помещений на несколько юнитов либо формированием мультиформатных объектов, когда помещение с одним входом занимают несколько арендаторов. Особенно данная тенденция заметна в спальных районах на локальных улицах, где за год средний размер помещения снизился на 6,5% – до 100,4 м².
Наиболее востребованы помещения площадью менее 100 м² (63% всех площадей на рынке). 26% предложения составляют помещения от 100 до 200 м². Остальные 11% приходятся на помещения больших размеров – от 500 м² и выше.
В структуре профилей арендаторов традиционная тройка лидеров осталась неизменной (общественное питание – 30%, продукты – 13%, одежда – 9%), при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, снизился на 9,6% и 7,5% соответственно по сравнению с итогами 2019 г. Продуктовый ритейл, в свою очередь, за счет экспансии сетей (таких как «ВкусВилл» Eurospar, «Вкустер», «Магнит» и др.) увеличил свое присутствие на 5,6% по объёму занятых площадей.
В целом за 2020 г. было открыто на 23% меньше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общепита традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 28% и 34% соответственно. Начали работу такие кафе и рестораны, как «Казан Мангал», Taproom, «Додо Пицца», «Волконский» на Невском проспекте, «Хачапури и Вино», «КАХА Бар» на Большом проспекте Петроградской стороны, бар «Дармаджи» на Каменноостровском проспекте. Не осталась в стороне от новых открытий и главная ресторанная улица города – Рубинштейна: здесь открылись GUCCI (Del Mar Group), Flor, Monkey Bar, Noir и др.
За счёт стремительного развития интернет-торговли в период пандемии службы доставок интернет-магазинов, таких как OZON, «СДЭК», Wildberries, увеличили арендованные площади во встроенных коммерческих помещениях более чем в 2 раза за 2020 г. Стоит отметить, что такие пункты выдачи развиваются не только в отдельных помещениях стрит-ритейла, но и на субарендных площадях в аптеках, продуктовых магазинах. На фоне неустойчивой эпидемиологической обстановки активно появлялись аптеки – за 2020 г. показатель занимаемой площади увеличился на 15%.
Что касается сокращения арендуемой площади, то сегмент банков и микрофинансов уменьшил занимаемые площади на 13,9% (5% в общей структуре арендаторов по городу). Помимо формата магазинов «интим», наибольшее снижение зафиксировано также в детских товарах, ювелирных изделиях и магазинах обуви.
Изменения в fashion-сегменте в первую очередь связаны с ротацией в премиальных локациях – на Большом проспекте Петроградской стороны, Большой Конюшенной улице и Невском проспекте. Так, на Большой Конюшенной улице магазин одежды Agona арендовал часть помещений бутика «Кашемир и Шелк», из этого торгового коридора переехал на Невский проспект бутик Brunello Cucinelli, на месте закрытых магазинов Lorena Antoniazzi и Herno открылся бутик Fabiana Filippi, сменив локацию в данном торговом коридоре. На Большом проспекте П. С. разместился магазин одежды MINT (ранее арендовавший помещение на Литейном проспекте), также в этой локации появились такие бренды, как Maje, Sandro, Paul&Shark. Наблюдается тенденция выхода разрекламированных и успешных онлайн-ретейлеров в офлайн, которые арендуют помещения для открытия шоу-румов: к примеру, магазин аксессуаров Millz Karta открылся на Большой Конюшенной, To Be Blossom – на Литейном проспекте и Большом проспекте П. С.
Некоторые арендаторы, воспользовавшись ситуацией с освобождением помещений, смогли переехать в наиболее выгодную для своего рода деятельности локацию. По итогам 2020 г. в среднем по городу ротация составила 13,8%, что на 1,5 п. п. выше показателя 2019 г. Следует отметить, что на основных торговых коридорах центральных и спальных районов ротация за 2020 г. выше, чем на второстепенных коридорах аналогичных локаций. Так, наибольшая ротация отмечена на 6-7-ой линии В. О. (23,2%), Каменноостровском проспекте (19,7%), Большой Конюшенной улице (18,5%).
При этом если рассматривать улицы, то можно отметить, что за 2020 г. темпы ротации на некоторых коридорах замедлились, в частности, это коснулось пешеходных и второстепенных торговых коридоров центральных локаций.
На конец 2020 г. общий объём вакансии в торговых помещениях стрит-ритейла составил 74,2 тыс. м², это на 80% выше показателя 2019 г. Доля вакантных площадей в среднем составила 12,1%, увеличившись по сравнению с прошлым годом на 5,3 п. п. Всего, без учета свободных помещений на конец 2019 г., освободилось около 50 тыс. м², ранее занятых арендаторами, или 8,7% площадей от общего объёма помещений стрит-ритейла.
На главных торговых коридорах центральных районов доля свободных помещений на конец 2020 г. составила от 9% (на Невском проспекте от площади Восстания до площади Александра Невского) до 15% (на Каменноостровском проспекте). Среди наиболее популярных локаций второстепенных улиц в центре города наименьшая доля свободных площадей пришлась на улицу Рубинштейна (5%), что связано с по-прежнему высокой востребованностью у арендаторов данной локации, и на Малую Морскую улицу (4%). В числе улиц с наибольшей вакансией стоит отметить улицу Некрасова – 22% (к крупнейшим закрытиям относятся «Ростелеком», кафе «Волна», пекарня «Тили-Тесто», бар Pietra), Владимирский проспект – 21% (здесь закрылись такие магазины, как Togas, Samsonite, Thomas Munz, Green Box и др.).
Ставки
Ограничительные меры в середине года и в новогодние праздники привели к значительным потерям у бизнеса, который либо вынужденно простаивал, либо работал в сильно урезанные часы, разрешенные для работы (особенно в сегменте общественного питания). Основное снижение базовых ставок аренды от 10 до 30% пришлось на середину 2020 г., во второй половине года лишь некоторые собственники продолжили корректировку запрашиваемых ставок в сторону небольшого снижения в диапазоне от 2 до 5%.
Наименьшее снижение запрашиваемых ставок аренды произошло в спальных районах, а также на улице Рубинштейна и 1-ой Советской улице. Однако если будут введены новые правила получения алкогольной лицензии (увеличение расстояния от ресторана до детских/медицинских/учебных заведений), то ставки на главной «ресторанной» улице Петербурга могут продолжить снижаться.
Наибольшее снижение запрашиваемых ставок произошло на главной торговой магистрали города – Невском проспекте, здесь отмечается снижение от 30 до 33%, на Садовой улице – от 20 до 25%. Как правило, коридоры с наибольшим уровнем ставок чувствительны к кризисным явлениям и высокие ставки всегда подвержены более значительным падениям.
Прогноз
До конца 2021 г. основной тенденцией на рынке будет сохранение существующих позиций арендаторов, а также гибкость в переговорах с собственниками в поиске наилучших условий. По итогам года было отмечено, что в общей структуре открытий доля общественного питания снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 6 п. п. В случае возобновления ограничительных мер даже на краткосрочный период, а также вступления в действие нового постановления о продаже алкогольных напитков будет наблюдаться дальнейшая ротация кафе и ресторанов, которая за 2020 г. составила 29% в общем количестве помещений, сменивших арендатора.
Наименьшим изменениям подвергнутся объекты в спальных районах города за счет генерации трафика со стороны жителей.
Текущая ситуация даёт основания предполагать, что до конца 2021 г. ожидается период восстановления уровня ставок, однако они не вернутся полностью на докризисный уровень 2019 г.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
«По итогам 2020 года рынок торговых помещений показал свою гибкость, а также устойчивость к внешним воздействиям, несмотря на полную приостановку деятельности бизнеса в торговых помещениях во II кв. и частичное ограничение в IV кв. 2020 г. Благодаря взвешенной политике начисления арендной платы большинством арендодателей в период действия запретов на предпринимательскую деятельность, уровень ротации сохранился в пределах значений, сопоставимых с 2019 годом, и составил 13,8%.
2020 год запомнится серьезными испытаниями и вызовами, которые не все участники рынка смогли преодолеть. Так, объём площадей, занимаемый кафе и ресторанами, сократился на 9,5%, банками и микрофинансовыми компаниями – на 13,9%, салонами сотовой связи – на 12,4%. Вместе с тем интернет-ретейлеры OZON, «СДЭК», Wildberries, воспользовавшись ситуацией с ограничениями, начали активную экспансию и увеличили свое присутствие на рынке более чем в 2 раза за 2020 г. Также стоит отметить увеличение доли в открытиях fashion-ретейлеров на 1 п. п. по сравнению 2019 годом благодаря таким знаковым для рынка брендам, как Brunello Cucinelli, Bretling, Canali на Невском проспекте, Sandro, Maje, Paul&Shark на Большом проспекте Петроградской стороны.
Снижение арендных ставок для рынка стало ожидаемым результатом ограничений, при этом наименьшему влиянию оказались подвержены торговые коридоры в спальных районах за счет генерации трафика со стороны жителей, которые в том числе были переведены на удаленную работу. Наибольшее снижение было отмечено в центральных локациях города в связи с уменьшением количества офисных работников и существенным сокращением туристического трафика».
Knight Frank St Petersburg,
телефон: +7 812 363-22-22