Итоги 2019 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга

28 января 2020 • Контакты

В 2019 г. было заключено несколько крупных сделок в формате built-to-suit, общий объём которых составил 161 тыс. м². Компания «Ориентир» построит склад общей площадью 70 тыс. м² для сети гипермаркетов «Лента». Кроме того, на территории индустриального парка «PNK Софийская КАД» будет построен складской комплекс для компании «Марвел-Логистика» площадью 51 тыс. м².

Компания «Русич» купила участок на территории индустриального парка «А Плюс Парк Шушары» под строительство складского комплекса класса А площадью 50 тыс. м².

Холдинг «Диета-18» приобрел холодильный терминал «Скиф-логистик» площадью 21,7 тыс. м². Сделка стала крупнейшей по продаже готового здания на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга за последние 5 лет.

Стало известно о планах холдинга «Адамант» увеличить площадь логистического комплекса «Армада Парк». Общая площадь новых зданий составит 135 тыс. м².

В IV квартале 2019 г. фармацевтическая компания «Вертекс» ввела в эксплуатацию третью очередь производственного комплекса на территории ОЭЗ «Новоорловская». Общая площадь комплекса составляет около 56,5 тыс. м².

Предложение

По итогам 2019 г. суммарная площадь введенных в эксплуатацию качественных складских площадей составила 184 тыс. м². Данный результат на 48% превышает объём ввода в 2018 г. Стоит отметить, что 55% введённых в 2019 г. площадей предназначены для сдачи в аренду. Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов составила 3,5 млн м².

В 2019 г. было введено в эксплуатацию сразу несколько крупных объектов: 4-я очередь логистического парка «Осиновая Роща», логистический комплекс «М10», склад на территории «PNK Софийская КАД» для компании Maersk и др.

Объём свободного предложения уменьшился на 32% и к концу 2019 г. составил 94 тыс. м². При этом доля свободных площадей продолжила сокращаться. К концу года остались не заняты 2,5% и 3% от общего объёма предложения в классах А и В соответственно. В классе А доля вакансии сократилась на 0,5 п. п., а самое значительное снижение произошло в классе В – на 3,3 п. п.

Спрос

Общий объём сделок на рынке складской недвижимости в 2019 г. превысил показатели 2018 г. на 58% и составил 437,2 тыс. м². При этом было сдано в аренду 200,1 тыс. м², что на 45% больше, чем в 2018 г. Наибольшую активность арендаторы проявили в IV квартале 2019 г. (было заключено более 50% сделок 2019 г.).

«В сравнении с 2018 г. отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Лидирующую позицию на рынке аренды сохранил сегмент розничной торговли (53% от общего объема сделок аренды пришлось на компании данной отрасли). На втором месте в структуре спроса находятся производственные компании (31% в общем объеме сделок аренды). Доля сегмента дистрибуции в структуре спроса составила 11%», – говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.

В 2019 г. арендаторы предпочитали складские помещения в южной локации, где было сдано в аренду 60% площадей от общего объёма на рынке.

Тенденция увеличения числа сделок аренды крупных складских помещений (площадью более 7 тыс. м²) сохранилась и в 2019 г. Всего было заключено 11 таких сделок против 7 в 2018 г.

В 2019 г. возросла активность на рынке сделок в формате built-to-suit. Общий объем таких сделок составил 161,2 тыс. м² – это максимальный показатель за всю историю рынка. Крупнейшей сделкой формата built-to-suit в 2019 г. стала сделка компании «Ориентир» и сети гипермаркетов «Лента». Площадь планируемого склада составляет 70 тыс. м².

Коммерческие условия

По итогам 2019 г. средневзвешенная ставка в качественных складских комплексах увеличилась на 9% и составила 506 руб. за м² в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).

С 2017 г. наблюдается тренд на увеличение ставок аренды в классе А. К концу 2019 г. средневзвешенная ставка аренды в классе А увеличилась на 8% по сравнению с итогами 2018 г. и составила 544 руб. за м² в месяц (с учетом НДС и операционных расходов).

В классе В средневзвешенная ставка аренды составила 459 руб. за м² в месяц (с учетом НДС и операционных расходов), увеличившись на 7% в сравнении с концом 2018 г.

Прогноз

На конец 2019 г. на стадии строительства находилось 20 складских комплексов общей площадью 170 тыс. м², заявленных к вводу в 2020 г., при этом для аренды предназначено около половины данных площадей. Учитывая возросший интерес арендаторов и девелоперов на складском рынке, прогнозируется сохранение низкой доли вакантного предложения и увеличение арендных ставок на качественные складские помещения.

В структуре арендаторов прогнозируется сохранение лидерства компаний розничной торговли, производственного и дистрибьютерского секторов.

Илья Князев, заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg: «Снижение вакансии в начале года до 3%, а в конце – до 2,5% позволило девелоперам продолжить строительство спекулятивных складов, а также довести объем сделок формата build-to-suit до максимального за всю историю рынка значения. 2019 г. ознаменовался крупнейшими сделками, выходом на рынок новых проектов, а также выходом московских девелоперов. Мы ожидаем, что лидерами спроса в 2020 г. по-прежнему останутся ритейл-компании, а запрашиваемые арендные ставки в классе А останутся на среднем уровне – около 550 руб. за м² в месяц».

Контакты

Knight Frank St Petersburg,
телефон: +7 812 363-22-22